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东莞厂房装修公司分享厂房中介专业知识学习
编辑:东莞市洪涛装饰工程有限公司   时间:2017-04-13


东莞厂房装修公司分享厂房中介专业知识学习
简单的业务流程:扫楼、带客、签委托、
房地产指开发商,我们是工业,俗称:中介。
国有土地:红本贵的一平米都要买到45万,国家有法律的。有正当的手续,很多上市公司一定要有红本,不单土地厂房也要,一般都是只有集体证,没有国土证。买卖一定要有红本。三年不开单,开一单吃三年。
土地使用转让方式:
拍买,很多老板经营不好,有些倒闭的工厂不需要等到法律程序,可在私下解决。
房地产产业知识:
房地产产业知识:房地产业-房地产服务-房地产开发-房地产中介-物业管理等
我们属于房地产经纪公司,从事三级市场和二级市场的业务:
经纪的概念以及房地产经纪人:
我们带客户看厂房,客户私下没有对接你,直接找业主成交了,叫跳单。所以在做单的时候,手续一定要办齐,要坚定我们的立场。没有身份证,一定要看驾照、有效相关证件。否则宁可不带。案例自己那里带客有接到到一张假名片。当时很生气,想必他的工厂肯定也是黑的。
厂房的专业知识;
厂房面积;当你接到客户的时候要和客户确认总面积,(包括宿舍,车间,办公楼它的总面积等)。实用面积要小于建筑面积。
什么叫飘岩面积:有一些人为了美观,超过建筑面积。
什么叫投影面积:简单的太阳照物体的面积就叫投影面积。
占地面积:占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积,计算一般按地层建筑面积,通常用于计划地块的建筑密度,讲算公式建筑密度=占地面积除土地面积。在城市规划的时候会用到。
绿化率:现在一般的城市要达到40%的绿化率,台湾人很重视这块绿化,因为他觉得这样的风水好。
厂房容积率:容积率:总建筑面积/总土地面积,是反映土地利用的一个参数,土地越少的地方,容积率会越高。(通常厂房的容积在1-1.8之是,高层住宅通常为3层以上,别墅为1以下)深圳现在很少有二层以下的厂房的,现在是越高越好。因为现在的容积率很少。容积的原因是充分利用这块地。
厂房楼层:可分为单层和多层厂房,一般不超过六层。层高,到梁层高,地面到梁之间的高度,是指到离地面最低的主梁的高度。
柱间距:为什么要有柱间距,是要清楚空心距离。让客户清楚他的机器要摆机器。
承重:为什么要知道承重,也是方便客户放机器用。一般二楼和平米承重大约500=750公斤()大的机器。有一个特别现象,放在有主梁的地方。
标准厂房造价:
_ 铁皮和钢构的区别:钢筋混泥土加马塞克加钢构。单层新建一般是在六米。四周用铁皮建筑起来的,外面用石灰粉刷的。叫铁皮房
行业要求:
污染行业:线路板,水:漂染、家具、化工类、气味:胶水、化工、五金类。灰尘:家私、模具、噪音:五金、空气、化工类、食品、最值钱的机器:印刷机器、特别是彩印机器。广东有一个不成文的规定,如我租了你的厂房,如果老板跑了,由房东发放员工资。在把老板的东西变买还给供应商
一般需要在一楼的行业:五金,模具,塑胶,印刷,纸品…………运输的需要。
行业不好,和业主介绍行业的时候一定先要包装。比如做手袋,一般手袋业主都不愿意租。
东莞不同镇区的行业结构:
1、樟木头塑胶商贸重镇;清肖电脑制造企业;塘厦镇形成了电子信息,电源设备,家用电器特色现代的工业体系,是国际性电子,电脑,及周边设备加工制造业基地之一。
厚街,机电,鞋业,家具,常平五金,长安主要行业是电子电器,五金玩具,制鞋,制衣等。大岭山家具,印刷,电子三大产业化为支柱,寮步以电子,电脑,电器组成产业,企石镇造花
输变电流程。变电站-变压器-配电箱,变压器分高低压,
2、用电配套,配电单位是kva,(千伏安)是决定一个企业是否满足生产及生活用电要求的指标。用电量比较大的行业:五金,注塑,电镀,线路板,化工等。
最小独立变压器为50kva。一个工厂的独立变压器为250以上。350kva以上的不需要基本电费。
3、电是客户很重要的一个参数,在谈判过程很容易谈到这个问题。第一,有没有发票,如果有一定要过户到客户的名下。变更一个变压器是需要费用的。总个广东有一个风如表,一个大概7千元左右。
高锋在一元三左右,低锋在八毛二左右。
一般的包租客,不单赚你的厂房钱,还有挣到你的电费钱。
增容:比如我要用500kva的变压器,现在只有250的变压器。就不够用这就增容。
消防:分主体消防和二次消防;
电梯配套:电梯一般都是业主配的,新厂房都要留电梯口。
厂房租售相关费用:厂房及宿舍租金。厂长工资。合同费用、水费、电费、装修期、押金、收佣标准。
标准水费:东莞一般是2.5元;深圳在3元左右。
装修期一般是一个月。
深圳、东莞工业用电收收费情况:
a、东莞市峰谷平电时段:峰电:上午9-12点,晚上19-22点,平电:上午8-9点,下午12-19点,晚上22-24点,谷电,晚上24-08点
b、深圳:峰电,9-11:30分,14-16:30分,晚上19-21点,平电:7-9点,11-12点,下午16:30-19:30,晚上21-23点,谷电,晚上21-07点。
免租装修期:指业主让给客户装修的时间。在此内业主是不需要向客户收租金,但是在此时间内固装修而使用的水费、电费、管理费等,则由客户来承担,一般有十天、四十五天、六十天、九十天不等,在此期间是免租金。
押金:客户租房时给业主的保证金,合同到期由业主退回客户,若未到期客户搬走,押金不退,押金普遍为押一个月至三个月。
公司收佣标准:一般情况客户免佣,收业主一个月租金为佣金。
公司收佣标准二:土地买卖,是集体土地首先必须通过有土地管理部门审批后,才可以买卖,国有土地可以直接进行买卖,变更使用权时必须要到土地管理部门办理变更手续。
厂房物业评估:楼层、综合价格、厂房配套、交通位置、可类比物业,厂房形象、空地绿化、厂区规划、层高、招工条件、宿舍面积比例、周边环境、采光、通风、朝向、网柱、宿舍设计、厂房厕所、评估总分、其它因素、未来规划、业主意愿与客源、重大缺陷、适合行业等。
先小人后君子,大浪掏沙。

第三天:
经纪人业务拓展环节:
主讲:许祥玉
1. 熟悉地形
2. 熟悉盘源
3. 采集信息
4. 勘察物业
5. 约见业主
6. 签订合同
7. 业主跟进
熟地形分享:
a、在熟地形的时候,师傅会给几个大概方向,小路也要熟,一直熟到底,没路了就转弯。路边的标致记下来。比如:路边kva、商店等物体。
许:做销售的一定要注意形象,细节很重要。
在业主不让进去的情况,你们怎么做?
业主不让进,你可自扮客户,以客户的身份让业主愿意让你进去看。换位思考,业主有时候确实是很烦,每天很多中介说要看厂房。所以维护业主关系很重要。
熟盘的目的:
盘源就像是我们的产品一样,我们就要向客户推销我们的产品,每个产品都不一样,要善于发现产品的优点,如果你自己都不熟悉这个产品,怎么样向客户介绍这个产品。
学员提问:约客带客的时候找不到厂房最近的路?
学员:首先约客,客户最基本的情况,有些客户看了就不会出来看,而且客户看了,也不会和你说什么原因?
许:找不到最近路那就是你对地形还不熟。回去还要去研究一下地形。
许:客户不愿意同你讲这厂房不满意的愿意,肯定是你对客户的需要还不够了解。如果你了解了,客户对你的信用会加大。也会跟你讲什么地方不行。
学员:客户到厂房口都不愿意进去看?
许:一定要找对原因,如果你了解客户需求,这厂房适合他,就要想办法坚持让他看,和客户分析厂房里面情况优势。在带客户的时候,一定要一种平等的关系不要有低人一等的感觉。能力在那里都能挣到钱,没能力那都行不通。
学员分享如何扫楼:在扫的时候,最好不要东张西望,一般走别人没有去过的地方,在路过现有的盘时在加深印象,看到路边停有车,可以把自己的卡片插上。
拜访村委:新人主动要求跟着经理去拜访村委,拜访村委时带上客户需求,向业主介绍。一般业主对你没有兴趣,对你的客户肯定感兴趣。
采集信息的方法:拜访村委、地毯式搜寻、客户介绍、业主介绍、媒体搜寻法、套控同行、蜻蜒点水、电话搜寻等
套盘:没有半年以上的经验最好不要套,免得别人套了你。
采集信息要点:
1、业主联系方式
2、了解业主出租的意愿
3、厂房的基本信息、配套
4、厂房周围环境
勘察物业:
1、完成厂记信息可观察及测量厂房的参数。
2、厂房的相片及平面图
3、新采集的信息一定要亲自去看
约见业主:
约业主的困惑:
许:约业主要了解价钱,厂房配套。约好确定见面地点、时间。如果业主说没有时间跟进问什么时候才有时间。要顶死业主,找理由说服业主。见到业主后所先你要想好,你要和业主聊什么,比如:厂房的基本情况,厂房的费用,基本配套等。
很多业主不太容易和中介合作或只给半个月佣。你可以和多位同事合作,乏低他的厂房,比如:你的厂房那么烂,还租那么贵。你放这里那么久都没有租出去,我们中介一个月之内就可以帮你租出去了。和他讲现在的行情怎么样。还有一种情况是,以前有的业主被同行骗过。现在的业主听说过被业主骗的经验,所以不太敢相信中介。
有的业主同意和你合作了,会问你的客户是什么样的。同时你可以问你想要什么样的客户,要随机应变,学会见招拆招。
约客注意事项:
1、约见业主尽量勘察相关参数、指标。从相关的周围人员(保安、小店老板等),了解业主背景。约业主要及时,宁愿你等他半个小时,不要业主等你一分钟。
2、见到业主要有自信,必要的时候可以夸夸公司实力。没有见到业前,不谈佣金问题,只谈客户等。
签委托的目的:保证我的利益、显示我们的专业、摆明我们的立场。
案例:如原房东出租给二房东了,二房东出租给客户,客户用不完又想分租,然后二房东跑了。这个时候应该找谁来收租?这样我们肯定是找客户收佣,我们带的客户看的房。
签委托常遇到的问题:
1、不同意给佣
2、要打折
3、口头给佣
4、不同意签委托、愿意签客户推荐确认书。
签委托的方法:
案例:假如一个客户很急,我们以客户之名,让业主同意签委托,拿一个我们签好的样榜,让业主看。坚持到最后一次不行到n次。让他签了为止。
业主跟进目的:
维护业主关系,和可获得业主主动向你报厂房最新信息,维护业主关系最好一个星期回访一次。节日发送一个短息。
对不签委托的业主持续跟进,一人不行多人。
对已签委托的业主多沟通,方便成交谈判把控。
对已签成交的业主,多回访维护业主关系。

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